王海山:项目越来越难拿,做好投资测算很重要!

作者:小鹅通 2020-05-28 浏览:271
导读: 现如今,房地产项目越来越难拿,为了尽可能降低拿项目失误的可能,各个房地产企业都对房地产项目的投资测算分析重视有加,比如万科,精细化的测算已经烙印在了企业文化里。甚至有许多地产公司在招聘的时候对投资测算方面的人才格外偏好。毕竟,每个投资项目都需要有一个可行性分析,而可行性分析就是建立在对整个项目投资测...

现如今,房地产项目越来越难拿,为了尽可能降低拿项目失误的可能,各个房地产企业都对房地产项目的投资测算分析重视有加,比如万科,精细化的测算已经烙印在了企业文化里。甚至有许多地产公司在招聘的时候对投资测算方面的人才格外偏好。毕竟,每个投资项目都需要有一个可行性分析,而可行性分析就是建立在对整个项目投资测算的基础之上的。


鉴于许多地产人对投资测算这方面有很大的必要去进行学习和了解,下面我们就来讲讲关于投资测算的一些基本认识。



第一部分:投资测算表的几个概念


我们投资测算的目标是什么呢?


第一,投资测算是用来指导项目投资的。是制定项目的融资方案、经营方案的必要环节,以科学的收益分析报告,最大限度保证完成我们的投资目标。


第二,投资测算能帮助决策者树立理性务实的投资理念。以数据分析为基础,综合考虑各种市场因素和当地的政策、客户、供应商等,来指导决策者做出正确的选择。所以说我们整个投资测算的目标,简单来说的话就是指导投资,为决策者作出判断的依据。


那么,房地产企业的投资测算,一共有哪些主要类型呢?


一个是开发销售类的项目测算。开发销售是目前最常见的,也是最主流的一种运作方式。开发商建造好物业,然后一次性卖掉,回笼资金。


还有一种是持有运营。特别是在一二线城市的办公楼和商场,通过长期收取租金的方式来获利。


第三种就是目前比较多的城市更新类。城市更新主要是像有些城市现在的一些房屋已经有很多年的历史,可能功能和外观已经跟现在的城市不匹配,所以对于这样的项目需要进行一些更新改造,以全新的城市功能替代原来的功能,使之重新发展和繁荣。


现在的城市更新主要有两方面,一个是对建筑物硬件进行改造,第二个是对它的生态环境、空间环境、内部功能进行一些改造和延续,包括是邻里的社会网络、定位等等,以及重新进行一些软件的招商。


以上这三种类型,各自的测算表的结构会有一些不一样。接下来说说,我们投资测算表主要有哪些内容。 



第二部分:投资测算表的内容


投资测算囊括了从收入实现、投资计划,税收费用、项目利润的计算、融资计划、投入成本,到最终进行一些相应的投资指标、现金流指标、利润指标的分析,最后对整个的投资结论做一个分析和判断。不管是建造类的,还是更新改造,还是持有运营,测算基本上都是这几个模块。只不过销售类的项目,收入主要是来自于物业的销售收入;而持有运营的项目,可能更多的是资金运营收入;而城市更新改造的项目,可能是股权买卖收益,比如股权买入和股权卖出。


因为目前,我国的REITs还没有完全完善,所以说公开市场的REITs退出变现还是比较少见的,很多房地产企业现在做的类REITs主要还是类似于一个融资的性质。


简单说一下整个投资测算表的结构。投资测算表的第一页会有一个指标总览或者是测算的结果,这个各家公司略微会有一些偏差。根据公司的经营和管理层的偏好,把他们最关心和最想了解的数据汇总到第一页,这样的话可以给领导节省时间,主要是领导不大可能把整个的表一页一页地看,他只要看到第一页的这些指标,比如利润率、现金流这些指标,还有敏感性分析,这些都会在一张总表里体现出来。


后面可能还有若干附表,包括开发计划,经济技术指标,土地款和土地款支付计划,销售计划的排布,销售价格,还有成本指标,工程款的支付,管理费用,营销费用,融资计划和财务费用,以及各项税金,最后是利润表和现金流量表。


投资测算表基本上就是这样的一个主体结构。有些公司还要有各种税金的计算明细表,包括土增税计算的明细表,这些就要根据每家公司的需求再进一步细化,甚至有的项目的分期比较多,每一期还会有一些附表。


当然,不同的测算阶段,可能投资测算表的模板和要求也是不一样的。



第三部分:不同阶段的投资测算


首先,在初步研判阶段这时候更多的是一些简要的模型,整个测算的逻辑清晰,把一些特殊性纳入考虑。这个阶段主要是效率优先,因为初步研判阶段我们判断的项目实在太多了,可能每个人每个月都要有几十个项目,如果每个项目都去进行详细测算的话,不可能有这么多人力财力和时间。


接下来,到了可研阶段。这时候我们可能需要精细的模板,要更多的跨部门合作,要实地勘察,要把我们的假设条件一项一项的复核,检查是否有遗漏,或者有没有错误的假设。


然后就是方案阶段。当我们到了方案阶段,又要把方案进一步细化,还要进行合理的优化。这时候一定要实事求是,还要进行对标分析,方案跟之前的可研进行比较,导致需要优化是我们主观的原因,还是客观市场的原因?如果是方案变差了,我们还有哪些补救措施?


最后是开发阶段,开发阶段的投资测算是一个经营的总纲,我们要定期的实施调整,还要持续优化,最终确保目标达成。


目前,已经有好多地产朋友在后台和中房君反馈,想多了解一些有关项目投资测算的知识,因此,我们再次邀请到知名房企的资深财务高管——王海山老师,为大家进行详细梳理解读。由于信息量巨大,我们和王老师一起把这些内容系统地制作成了一套系列课《房地产项目投资测算技巧实训》,以便大家更好地学习消化。


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